2月22日現在では建築確認の審査中ですが、ツーバイフォー工法での4階建て耐火建築物の第一号となる見込みです。場所は東京都墨田区。2004年にツーバイフォー工法での耐火構造がＯＫとなり、耐火被覆を強化して4層まで可能となりました。
ただ4階ともなると一般的には鉄骨造の方が安く仕上がるようです。しかし今回の事例は敷地面積70㎡で延べ面積190㎡と小規模であり、小規模敷地なので鉄骨造より安くなったということです。
(日経アーキテクチュア2005.3.7.)
首都圏33カ所の繁華街を対象に、3-4年前に比べて「行くようになった繁華街」「行かないようになった繁華街」のランキング調査の結果です。
「行くようになった街」…1.お台場 2.横浜みなとみらい 3.恵比寿 4.幕張 5.丸の内 6.品川
「行かなくなった街」…1.渋谷 2.新宿 3.原宿 4.池袋 5.銀座有楽町6.日本橋・八重洲
ポイントは… １.お台場を筆頭に、丸の内や六本木など再開発が進んだ繁華街の集客力向上。２.渋谷、新宿、池袋などが地盤沈下。見逃せない治安面での不安の広がり。３.限られたパイを各地区が奪い合い。新たな魅力を常に提案していく必要性増す。…ということのようです。この結果が不動産価格に大きな影響を及ぼすのも当然なのでしょう。
(日経流通2005.3.9.)
渋谷駅近くの宮下公園前に「ピカソ347」という商業ビルが2004年10月に完成しました。
店舗ばかりでなくスポーツクラブやシネマコンプレックスもある延べ床面積1万1000㎡の人目を引くビルです。このビルの総事業費は150億円とのこと。事業主はコーヒー事業やリゾート事業その他様々な事業展開のユニマットグループです。
さてこのビルが稼動早々に売却されました。数次のビットで複数のＲＥＩＴ(不動産投資信託)が競い、最終的に東急リアルエステート投資法人が240億円で落とした模様です。
優良な大型商業施設は現在の市場で品不足のようです。特にＲＥＩＴの投資家向けパンフレットの表紙に写真を掲げられるような見栄えのいい物件は取り合いです。(不動産経済ファンドレビュー 不動産経済研究所発行 2005.1.15.)
bird発行人は建築当初から大いに気になっていたビルでした。ただし、この事業主の不動産投資事業の一環だと思い込んでいました。それが完成直後に売却されました。
開発後の不動産価格は土地値プラス建物価格ではなくなっています。収益力と魅力のあるビルになれば全く違う価格になります。市場がよかったという事情もありこのビルでは原価150億円が240億円にもなり開発利益は90億円になりました。
土地を仕入れ開発し開発利益を得るというビジネスモデルはデベロッパーだけのものではありません。
沖縄でも定期借地マンションの供給が続いています。分譲だと3500万円する物件を2500万円で提供するのではなく、5000万円の物件を3500万円で提供するという考えに基づいて供給されるとあります。(住宅新報2005.1.4.)
定期借地制度発足時は、高地価のところで活用されると言われていましたが、現実はそのようなことはありません。全国的に活用されているようです。
いよいよ定期借地権の税制が変わります。今までの不合理な税制は改められそうです。受け取った権利金は前受地代として期間配分が可能となります。支払った権利金は借地期間中は損金にできませんでしたが、前払い地代として損金にできます。いわば借地権の償却が可能となるのです。定期借地普及の大きなネックだった税制がやっと変わります。
今年は定期借地に再びスポットが当ります。
大阪の「なんばパークス」と東京の「六本木ヒルズ」はともに昨年オープン。ともに基本設計は同じ外国人。そのためか全体ティストがよく似ています。峡谷風にみせるパティオなどはそっくりです。
大阪駅前に「ヒルトンプラザウエスト」が今年10月にオープン、その隣接に「ハービスENT」が11月にオープンしました。違う所有者で別のビルですが建物内部はつながっていて一体となっています。
大阪駅を降り立ち右前をみると、このふたつのビルが並び立っています。全体を見ると、どこかで見た風景…。東京駅の駅前に9月にオープンした「丸の内オアゾ」にそっくりです。
まず駅をでて正面右前の角にあること。四角い大きなビルと丸味のあるビルの組み合わせであること。全体で見る外観の印象は良く似ています。
なぜか東京と大阪で似たものができます。それが世の中の方向を示しているということでしょうか。
ただ中身は大きく違いました。東京は大きな本屋さん(丸善)とビル付属の食堂街とでもいった物足りない商業施設になってしまいましたが、大阪はヴィトン・ブルガリ等の一流ショップを集め、梅田でも超一流のモールになりました。特に「ハービスENT」の吹き抜け空間のレトロモダンなデザインは素晴らしいものです。オフィスビル部分は東京とは違ってすぐには満室稼動させることは大変なようですが。
「ヒルトンプラザウエスト(第二吉本ビル)」と「ハービスENT(梅田阪神第二ビル)」とは区画整理手法をとっています。
もともとは道路により分断されていた二つの敷地でしたが、両所有者が連携し、道路の付け替えを行ない一体敷地とした上で、それぞれの建物を建築しました。そうすることで地下鉄西梅田駅と直結し事業効率のよいビルがができました。
(日経アーキテクチュア2004.12.13.号)
更に気づいた共通点。大阪では道路をはさんで向かいに大阪中央郵便局。東京は駅前広場をはさんで向かいに東京中央郵便局。郵政民営化の後にはそれぞれ巨大な商業店舗に変わるのでしょう。